退休開匹克球場：興趣變生意，為何會後悔？

退休原本是把時間拿回來，開場後卻可能把它交回去。

退休後，早上和朋友打匹克球，打完吃早餐，下午自由安排，本來是一種舒服的生活。當身邊愈來愈多人加入，便容易有個念頭：不如自己開球場，天天接觸喜歡的運動，也能有收入。

開業後才發現，客人來打球，自己卻忙着收款、回覆訂場和處理投訴。晚上和週末最忙，想去旅行又要找人代班。月底看似還有錢剩，原來是一直沒有出糧給自己。

這篇文章從一份海外球場分析出發，再用一個香港假設例子，把收入、開支和場主人工逐項拆開。所有海外金額已換成港幣，方便比較。

球場有人打，為何生意仍撐不住？

客人付的錢，是球場收入。租金、員工人工、水電和其他開支，都要從這筆錢支付。球場有人打，只能說明有收入；扣掉開支之後，才知道還剩多少。

The Dink在2026年10月6日刊登West Shaw的分析，引用JDC彙集的數百個設施數據。較小的設施，每個球場每月平均收入約6.24萬港元；較大的設施則約4.37萬港元。這些是與匹克球有關的收入，尚未扣成本，也不包括餐飲及其他獨立收入。^[1]

數字按12個月平均計算。大型設施的每場收入比小型低30%；原文說的「約43%」，是小型比大型高，不能寫成大型少43%。這組平均值也不能證明小場一定賺錢。

換算方式：本文統一按US$1約等於HK$7.80計算，方便閱讀，並非當日銀行報價。以下海外金額均已換成港幣，並非香港球場租金或收入標準。^[3]

收入不少，為何仍可能不夠支付開支？

原作者另列出一個10個球場的營運例子：每月租金已經要39萬港元，加上人工、水電等七項開支，合共65.91萬港元。若每場收入剛好達到上表的小型設施平均，10個場每月合共收入62.4萬港元，仍比這份開支表少3.51萬港元。^[1]

資料來源：原文開支圖。原圖的總數比七項加總多了HK$7,800，上表已按逐項正確加總。這是一份營運情境估算，並非某間球會已核實的帳目。

表內包含用品店入貨，但62.4萬港元的收入比較未加入商品銷售等收入。因此，3.51萬港元只是上述比較的缺口，不能直接當作整間球會的實際虧損。

這個例子提醒場主：晚上看起來很熱鬧，月底仍可能不夠交租和出糧。租金每月照付，平日白天空着的時段，也需要有人付費預訂。原作者本身經營球場顧問業務，亦沒有公開完整原始樣本，所以這些數字適合用來理解問題，不能直接預測香港某個區的生意。

香港還有免費選擇。康文署已開放指定免費戶外羽毛球場供市民打匹克球，包括寶雲道臨時遊樂場。^[2]私營場地要讓人持續付費，便要提供客人重視的便利，例如室內場的天氣保障、容易預約的時段，或有人協助安排合適球友。附近有很多人喜歡打球，還要進一步確認有多少人願意按你的收費長期光顧。

假設在香港開兩個場，月底真正剩多少？

為了更容易理解，以下用一間假設香港室內球場示範。場內有兩個場，每天營業12小時，一個月按30日計；一個場出租一小時，平均實收HK$300。付款手續費是收入的3%，其餘每月固定開支設定為HK$85,000。

以下租金、人工、收費和訂場情況全部是教學假設，不代表任何真實球場，也不是香港市場平均。例子只計出租球場收入，未加入教練、零售或餐飲收入。

這份預算已包括兼職支援，但仍假設場主親自處理日常管理。若希望聘人全面代管，人工便需要另行估算。

平日晚上、週末都有客，收入是多少？

假設22個平日，每晚四小時兩個場全部訂滿；另有八個週末日，每天八小時兩個場全部訂滿。兩場合計出租304小時，每小時實收HK$300，當月收入便是HK$91,200。

接下來看A、B兩種安排。兩者是同一間球場、同一份收入：A是場主做管理但不取人工；B是場主每月真正領取HK$20,000人工。

A、B均未計裝修設備的成本回收、融資成本及稅項。A的結餘不能直接當作完整盈利；B的負數則以實際支付場主人工為前提。

晚上訂滿，還需要多做多少生意？

兩個場每天各營業12小時，一個月合共可出租720小時。按上述成本和3%手續費計算，若每小時實收HK$300，要連場主人工一起支付，每月便要出租約361小時。剛才的晚上及週末生意只有304小時，還差約57小時。

時數按完整一小時向上取整。兩個場同時各出租一小時，合共就是兩小時；以上並非單一球場需要出租的時數。

如果會員優惠或折扣令平均實收降至HK$250，便要出租約433小時，才夠支付同一份開支和場主人工。決定減價前，要估算能增加多少付費預訂，並留意這些預訂會否擠佔原本能按較高價格出售的時段。

開業用掉100萬，之後還要補多少？

每月夠交租和出糧，還要考慮開業投入的錢何時收回。沿用上述香港假設，若準備100萬港元開業，資金可以按以下方式分配。

按金是暫時被佔用的現金，能否退回及何時退回，要看租約。裝修和設備則未必能按原價轉售。因此，投了100萬，不代表結業時可以拿回100萬。

如果生意較淡，每月只出租216小時，即全部可租時段的30%，按每小時HK$300計，收入只有HK$64,800。扣除3%手續費和HK$85,000固定開支，每月已經差HK$22,144，還未出糧給場主。周轉金會用來補這個缺口，家人的生活費仍要另外準備。

開場預算應放回整份香港退休生活預算一起看：第一次投入多少、最多願意再補多少，以及哪筆退休生活費要保留下來。簽約前，也要逐項確認場地用途、租約期限、提前終止、復原及擔保責任；不清楚的條款，應交由熟悉相關事項的專業人士按實際物業和合約確認。

後悔的原因，也可能是失去了退休的自由

客人最方便來的時間，未必是場主最想工作的時間。The Kensington Pickleball把平日晚上6時至10時，以及週末和公眾假期列為繁忙時段。^[4]對場主而言，這些時段可能正好是家人吃晚飯、朋友聚會和出外旅行的時間。

朋友也逐漸成為客人。有人希望有友情價，有人臨時取消，有人要場主替他安排對手。原本一起打球、談天的人，如今需要你提供服務。即使仍然喜歡匹克球，自己的打球時間也可能愈來愈少。

2023年一篇整理13項研究的回顧，發現參與匹克球與生活滿意度、幸福感及社交等指標有關。多數研究屬觀察或相關性研究，不能證明打球一定帶來這些改變，更沒有證明開球場能帶來同樣好處。^[5]

若最想要的是固定運動、熟悉球友和自由安排日程，可以先建立自己的中年與退休運動節奏。若想經營事業，則要把工時、收入和管理責任一併衡量。財務自由帶來的選擇，也包括決定自己願意接下一份怎樣的工作。

小型、半自動球場，能否讓場主輕鬆一點？

網上預約、電子門禁和自助付款，可以減少部分接待工作。不過，清潔、器材損壞、系統故障和客人求助，仍要有人處理。JDC的自主營運介紹也提到清潔、教練及社群支援，以及對電力、網絡和科技系統的依賴。^[6]

小型場地的租金總額可能較低，但可出售的熱門時段也較少。兩個場若有一個維修，當時能使用的球場便少了一半。決定規模時，要把付費需求、場地安全和完整成本放在一起看；半自動模式能否省錢，也要連系統投入和日後維護一起計算。

簽租約前，先試做幾星期付費生意

可以先與允許商業活動的現有場地合作，試辦六至八週付費活動。使用接近日後的收費，分開測試平日白天、晚間和週末，並記錄收入、場租、教練及支援開支。

每次活動之後，整理三件事：

• 有多少人按正常價格再來？記錄再次付款和預訂的人數，了解客人會否持續光顧。
• 扣完開支，還剩多少？連自己的招募、回覆訊息、收款和善後時間，也要估算人工。
• 能否保留想要的生活？如果想保留某些晚上和週末，就把代班人工加入預算。

免費體驗和朋友捧場可以幫忙起步，持續的付費預訂才更接近正式營運。對新手，可以從匹克球規則與計分開始，再安排水平合適的固定小組，觀察他們會否願意再次參加。

已經開了場，也開始後悔，怎樣重新評估？

先整理最近幾個月的帳目：哪些時段有收入、折扣後真正收了多少、每月固定開支是多少，以及場主實際工作多久。這樣才能分清，是白天訂場不足、價格不夠，還是租金和人工太高。

再估算未來幾個月的安排。調整活動、收費、工時或租約之後，能否支付合理人工並留下足夠現金？過去已花掉的裝修費需要記錄，但繼續補錢的決定，要看未來能否改善。

會員預付的錢，也有日後要提供的場地和服務。如果考慮縮減、轉手或結束營運，就要把剩餘租約、會員及退款安排、復原費和設備處置一起計清楚，再按合約和適用要求處理。

最後，把改善後的工作時間放回自己的退休生活。若生意能支付人工，也容許可接受的日程，繼續經營可以有意義。若每次改善都只靠自己再多做幾個晚上，就要重新衡量這份工作的代價。

新增分析｜兩個香港放盤個案與接手成本

以下保留上文全部原有分析，另加入兩項香港公開生意轉讓廣告作比較。上文A、B是同一間假設球場有沒有支付場主人工的安排；以下「放盤個案A、B」則是兩項不同的公開廣告，並非上文假設球場。刊登數字不是已審核帳目，出售也不等於虧損或經營失敗。

2｜兩項香港公開放盤：先把刊登數字看清楚

讀者提供的兩張截圖，與2026年10月13日查閱的公開放盤頁所列主要數字相符。兩者都描述自動預約營運，並把東主參與列為投資者；公開出讓理由均是「善價而售」。這只表明刊登的出售意向，沒有交代健康、家庭、現金壓力或實際經營工時。

以下兩張為自製資料摘要，保留必要數字，省去場館名稱、編號、詳細位置、聯絡資料及原網站版面，並非把原截圖改成另一份廣告。保留精確數字仍可能讓人比對原盤，不能聲稱完全不可識別，也不能保證不會收到投訴。

3｜放盤個案A：HK$200萬叫價，能否由真正現金流支持？

3.1｜租金先用掉收入的45.6%

HK$82,000月租除以HK$180,000列報收入，約為45.6%。若HK$70,000真是同月份、已扣租金的完整淨利潤，全部其他成本便只能合共HK$28,000：180,000－82,000－70,000＝28,000。這不表示不可能，但須確認人工、水電、清潔、系統、推廣、維修、保險及場主報酬是否都在其中。

3.2｜自動預約，不能代替完整成本表

公開資料沒有提供各項開支、租約餘期、會員預收款及續約情況。「毋須人手看管」可能指沒有固定前台，不能直接解讀為無清潔、客服、維修或管理工作。若某些工作由東主免費完成，買家接手後聘人代做，可留下的現金便會改變。

3.3｜28.6個月只是一道未經驗證的除數

叫價HK$2,000,000除以列報月利潤HK$70,000，約28.6個月。這不是已證明的回本期，亦未包括額外按金、接手費用、稅款、借貸及收入變動。買家應先算出可持續、已支付合理管理報酬的現金流，再討論叫價。

4｜放盤個案B：先處理數字矛盾，才談HK$220萬

4.1｜收入減租金，只剩HK$55,000

HK$120,000收入減HK$65,000租金，只有HK$55,000，尚未支付任何其他開支。若同月淨利潤是HK$60,000，則隱含總成本HK$60,000，比租金本身還少HK$5,000。在同一月份、同一業務、租金已扣及沒有其他收入的前提下，這三個數字不能同時成立。

4.2｜有疑問，不等於已證明造假或虧損

需要查明「利潤」是否其實指毛利或未扣租金的結餘，收入是否漏列另一部分，或不同欄位來自不同月份及範圍。刊登資料也可能需要更新。只有完整收支和原始紀錄才能分辨，本文沒有證據判定是哪一種原因。

HK$2,200,000除以HK$60,000約36.7個月，但在利潤口徑未釐清前，這個數字沒有可靠的估價意義。面積較小、租金較低，也不能抵銷收入與成本之間尚未解釋的問題。

5｜把場主人工算進去：同一套完整成本模型

以下只沿用兩例的刊登租金及收入，其餘全部是獨立教學預算，不是兩店的實際成本。兩例均預留每月HK$20,000場主／管理者報酬，另有兼職支援；若全面代管需要更多人工，須另外增加。收款費假設為收入3%，並預留保養更新資金。

模型已列管理報酬及保養更新準備，未計稅、融資、初始投資回收及超出預算的大型事故或工程。準備金不一定當月支出；表內結果是預算口徑，不能冒稱會計淨利潤。實際費用、教練分成及收入組合須重新填入。

同一收入下，扣齊示範成本後，A只剩HK$20,600，B則差HK$12,600。若只以A的示範結餘回收HK$200萬頂手費，約需97.1個月，即8.1年，其他接手資金尚未計入。B在此模型沒有正結餘，不能算出有意義的回本期。這說明估價如何受成本口徑影響，並不證明兩店實際有這些結果。

6｜收入升跌20%：壓力來自租金不跟着下降

以相同固定預算及3%收款費計算，新增情境E為收入下降20%，新增情境F維持刊登收入，新增情境G增加20%。三者只是敏感度測試，不是營業額預測或機率判斷。

平衡收入的算式是固定預算÷0.97。營業額下降時，租金不會自動減少；若採折扣吸客，還要確認新增訂場能否補回每小時實收的下跌。廣告列24小時營運，只表示可開放或可預約，不代表凌晨與平日白天都有付費需求。

香港確有替代選擇。康文署指定免費戶外場地試驗計劃提供部分免費匹克球場地；私營場需讓客人願意為室內環境、便利時段或活動安排付款。競爭激烈時，價格和熱門時段可能受壓；競爭很少，也可能意味着當區付費需求有限。兩項放盤不足以證明全港過剩或普遍虧損。

7｜自己新開是否更便宜？比較完整現金需求

叫價HK$200萬及HK$220萬確實需要強而可驗證的理由支持。若相近功能的新開方案，連裝修、按金、停業期租金和周轉金仍較少，買家便有充分理由比較替代方案。以下兩組新開預算沿用相應租金及相近面積，並非工程報價，也未證明存在可用物業。

接手假設可即時營業，頂手價包含現有裝修、設備與系統，但不含按金及另留周轉金；如實際已包括，必須扣除重複項目。新開工程不再另列接手修整。按金及未用周轉金是被佔用的現金，不等於全部損失；三個月準備亦不是普遍足夠的保證。特殊工程、審批延誤、融資和會員責任可再增加需求。

此模型下，接手A比新開A型多HK$986,000，接手B多HK$1,290,000。現有場館的溢價，需要由可轉讓租約、合用場地、已驗證會員現金流、品牌留存及較短開業等待補足。沒有這些證據，不能只因賣方曾花很多裝修費，就把同額交給買方。

新開亦有找不到合適物業、開業延遲和沒有既有客源的風險。USA Pickleball的官方規則區分20×44呎比賽線內範圍，以及至少30×60呎的整體場地面積；新建場地則建議34×64呎。3,800或4,600平方呎不能直接除出合用球場數，柱位、邊位、通道及其他設施都佔空間。放盤個案B提及約1米邊位，更應現場量度其實際含義，不能僅憑文字判定安全或違規。

所以，「自開一定更平、更好」仍不能下定論；但在這份示範預算中，新開的現金門檻較低，足以令兩個高叫價面對實質比較壓力。目前資料不足以預測多久會成交、能否成交或最終減價幅度。

8｜想轉手的可能原因：需要哪些證據才能判斷？

8.1｜若完整現金流不足，出售可能是限制再補款

若一間場館在支付合理人工後持續缺現金，東主可能希望透過轉讓減少往後補款。支持這種解讀的資料，應是連續月份收支、借貸、拖欠和補資金紀錄，不是單看放盤。另一種情況，是生意有正現金流，東主仍希望套現、改變投資組合或處理家庭安排；兩者都可能出售。

8.2｜若日程不能交出去，盈利也未必換得到自由

自動訂場仍可能需要人處理門禁故障、清潔、退費、器材及客人求助。JDC的自主營運介紹亦列出清潔、教練、社群支援與科技依賴；這是商業顧問的實務資料，不是零工時的保證。

買家若重視退休自由，要知道東主每週親自工作多久、哪些時段需要即時回覆、離港時由誰負責，以及替代人工需要多少。一間香港球場的訂場分類把平日晚上與週末、公眾假期列為繁忙時段，顯示營運高峰可能與家庭及休閒時間重疊；這不代表所有場館都有相同需求。

8.3｜較高叫價，也可能是試價而非迫切退出

若沒有期限或出售壓力，賣方可以等待願意付溢價的買家；若租約較短、成本上升或會員留存轉弱，買家則可能要求減價或附條件交易。這些都是條件式分析，不能用來指稱放盤個案A或B的實際動機，也沒有足夠資料排列「哪一個原因最可能」的機率。

9｜退休創業的心理代價：本金與時間一起被鎖住

裝修投入之後，場主可能面對一種難受的拉扯：關門覺得以前的錢白花，繼續則每月又要支付租金。沿用兩例月租，全年單是租金已分別HK$984,000及HK$780,000，其他開支還未計；這只是租金年化，不是實際全年虧損。

當營運需要自己補位，原來的退休金變成周轉金，原來可自由安排的晚上變成客服時間。朋友亦可能變成需要友情價、改期和安排球友的客人。壓力未必只來自收入低，而可能來自持續承諾、缺乏代班及無法按意願停下來。

世衞的工作與精神健康資料把過量工作、欠缺工作控制、僵化或不合社交生活的工時，以及家庭與工作的衝突列為心理社會風險。這可幫助理解營運安排的壓力，但不是兩位東主的心理評估，亦不能用出售行為診斷焦慮或抑鬱。

過去已付出的不可追回成本，應與繼續經營的決定分開。設備、按金及轉讓收入仍可能有價值；但將來是否值得再補款，要比較未來淨現金、退出代價與可接受工時。提高叫價可以表達賣方希望收回投入，市場卻不會因此自動承擔那筆歷史成本。

10｜簽約前，按五項資料重新判斷

10.1｜收入：看實收與已承諾服務

查看足夠涵蓋淡旺季的收款、銀行入帳、訂場紀錄及退款，分開租場、教練、零售和會員收入。會員一次過付款不等於每月可持續盈利；尚未使用的時數和預付權益，也可能成為買家要履行的服務責任。

10.2｜成本：連東主免費工作也估價

逐項核對租金、管理費、水電、員工及教練安排、清潔、保險、系統和維修。找出由東主免費完成的工作，以及買家接手是否仍願意親自做；否則應加入替代人工，再計回本。

10.3｜租約與場地：現有裝修不是長期權利

確認剩餘租期、轉讓或另簽租約是否獲同意、續租條件、按金、復原與擔保責任。另由適當專業人士按實際物業核對用途、消防、布局及其他適用要求。稅務局明確說明商業登記不等同營業執照，所以原廣告列BR，不能當作場地各項要求已滿足的證明。

10.4｜價格：以驗證後現金流設定自己的上限

若買家自行設定「頂手費須在24至36個月回收」，又暫採A模型月結餘HK$20,600，對應頂手費便約HK$494,400至HK$741,600。這不是A的正式估值或市場成交倍數，而是買家回收條件的示範；額外按金及周轉金仍須另留。若實際可持續現金流更高、租約更有價值，判斷自然會不同。

10.5｜生活：把可補款與可工作時間預先寫下

第一次投入多少、最多願意再補多少、哪些退休生活費不能動用，以及可接受哪些晚上和週末，都宜在簽約前確定。若仍想開場，可先與允許商業活動的場地合作，試辦六至八週按正常價格收費的活動，記錄再次付款、真正剩餘及自己的工時，再決定是否承擔長租約。

匹克球與精神健康的系統回顧整理了13項研究，見到參與運動與部分社交及生活滿意度指標相關；這不證明經營球場能帶來同樣好處。若最重視的是朋友、運動與自由日程，可先建立自己的中年與退休運動節奏，保留興趣亦是一項完整選擇。

參考資料

1. West Shaw —
   Pickleball Clubs Are Closing, Here’s the Math Behind Why。
   The Dink，2026年10月6日。提供JDC彙集的每場平均收入及營運開支情境。本文港幣開支表按原圖七項金額重新加總；作者同時從事球場顧問業務，文章未公開完整原始樣本。
2. 香港康樂及文化事務署 —
   開放指定免費戶外羽毛球場進行匹克球活動試驗計劃。
   2026年9月16日修訂。列出指定場地、預訂方法及設施備註。
3. 香港金融管理局 —
   Linked Exchange Rate System。
   聯繫匯率制度說明。本文選用US$1約等於HK$7.80作統一閱讀換算，並非引用當日銀行買賣報價。
4. The Kensington Pickleball —
   Court Booking。
   2026年10月9日查閱。提供平日、晚間、週末及公眾假期的訂場時段分類。
5. Juan-Leandro Cerezuela、Maria-Jesus Lirola、Adolfo J. Cangas —
   Pickleball and mental health in adults: A systematic review。
   Frontiers in Psychology，2023年2月21日。回顧13項研究，多數屬觀察、橫斷面或相關性研究。
6. West Shaw／Johns Design & Consulting —
   How to Run an Independent Pickleball Facility: Autonomous vs. Staffed Models。
   2025年9月13日。介紹自主及有人駐場的營運安排、清潔和社群工作，以及科技依賴；屬商業顧問的實務介紹。
7. 香港公開生意轉讓資料。讀者提供的兩張放盤截圖，並與公開轉讓平台刊登頁比對。查閱日期：2026年10月13日。省略直接識別資料；列報數字未經獨立財務審核。
8. USA Pickleball. 2026 USA Pickleball Official Rulebook. 2026。規則3.A.1及3.A.3：比賽線內尺寸、整體場地面積及新建建議尺寸。
9. World Health Organization. Mental health at work. 2026年9月15日。工作心理社會風險，並非對個別東主的診斷。
10. 稅務局。商業登記：概論。商業登記不等同營業執照。